东五环东侧的东坝地区，近年因新建起了大片商品房而格外引人注目。在这一区域内，一块60多亩的工地“隐身”其中，并不十分起眼。然而北京商报记者却独家获悉，一年多后，就在这一工地上，一座能容纳1300余位老人在此养老的机构将正式投入运营，并有望成为本市规模最大的养老机构。养老机构体量大并不新鲜，但放在北京，却是很难实现的一件事，该养老机构投资方——北京诚和敬投资有限责任公司凭借着其纯国资的背景，在对该项目的经营上，有着别样的“玩法”。

10万平米养老机构落户东坝

不可否认，在北京这么一个寸土寸金的城市里，一家养老机构能拥有几百张床位就已经可以称得上“庞大”了。有统计数据显示，截至目前，已开始运营的非养老地产类养老机构，规模最大的要数拥有千张床位的丰台区老吾老养老院了。此前网上虽有消息称，某些企业要在北京建设千余张甚至几千张床位的养老机构，但这些项目最终大多也都没有了下文。因此，超过1000张床位的养老机构至今在本市仍未有成形的案例。

据诚和敬总经理梁仰㭎介绍，相较之下，已经动工的诚和敬单店养老产业示范基地项目，总占地面积为60亩，建筑面积达10万平方米，包含三栋老年公寓、一个三级康复老年病医院及一个养老人才培养基地，项目引进美式养老服务体系，规划建设床位超过了1300张、房间接近600个，是北京市政府在2014年公布的养老领域的重点民生工程项目，将有望成为北京已开工建设养老机构中规模最大的。

由于此前北京新出台了政策，未来本市所有不到高龄即80岁以下健康的、非城市特困或农村五保对象中的老年人，不能再入驻公办养老机构。因此，大量老年人开始把注意力集中在营利性的养老机构上，对于这类养老机构的入住条件、价格格外关心。据介绍，单店项目与目前大多数社会资本投建的营利性养老机构类似，也选择了中高端收入的养老人群。梁仰㭎告诉记者，目前，诚和敬把两年后即将入市的单店项目初步制定了每个床位1.2万元/月的均价，这个价格目前在本市的营利性养老机构中算是高档层的中等水平，项目与美国ASC公司进行合作，将失智照料、餐饮服务、活动管理作为核心服务特色，提供的服务内容包括：居住服务、生活护理照料、营养膳食、活动服务、健康管理等非附加服务，而美容美发、单独加餐等附加特殊服务还是需要单独收费的。“随着养老需求的日益旺盛，我们对2年以后以这个价格入市还是充满信心的。”梁仰㭎表示。

激活国企闲置土地

每张床位1.2万元/月乍听起来确实与普罗大众的养老消费认知存在一定差距，但中国劳动学会副会长苏海南却直言，这是由目前北京养老市场的客观环境所决定的。有调查显示，北京不少企业办养老机构还是希望能投建营利性的养老机构，而其中大多数的投资方向都选择了中高端，比如远洋椿萱茂、恭和苑这两个本市典型的社会办养老机构，每个床位的的收费都分别达到16500元/月，以及12000-14000元/月，目前两个项目的入住人数分别约为50人和150人，初步得到了市场的认可。

“因此，目前社会资本在京投资建设营利性的养老机构，将瞄准中高端市场作为主流选择，还是可以理解的。”苏海南表示，仅土地成本一项，就为投资方带来了不小的压力。记者从诚和敬公司投资部了解到：单店项目建设成本6.8亿元，其中土地相关成本就占了近1/3，目前初期计算的运营开办成本是3000万元左右。如此计算，单店项目仅目前计算的整体成本就至少约为7.1亿元。

梁仰㭎向记者介绍，在计算单店项目成本初期，诚和敬确实经历了一个相对“纠结”的过程。“在土地资源稀缺的北京，找到一块能容纳单店项目这么大体量的地块并不容易，因此我们从市属国企中建筑、基建类企业入手，寻找它们拥有的闲置土地，包括首农、城建集团也都接触过，分析后发现市政路桥集团在东坝拥有的工业用地条件十分合适，且常年空置，经过与市政路桥的多轮沟通，双方都对养老产业充满信心，因此最终争取下来了这块土地。”梁仰㭎表示，由于该宗土地要建设养老机构就得调整性质为养老用地，因此需要补交土地款，然而在办手续的过程中，北京的政策发生了变化，补交的金额从1亿元升至2亿元，即每平方米补交了2000元左右。

充满坎坷的收益之路

在土地转性的流程终于结束后，单店项目还需要面对接下来的建设、经营环节投入。梁仰㭎告诉记者，由于土地产权方市政路桥集团不打算把土地卖给诚和敬，因此诚和敬并不拥有该宗土地的产权，而是采取了租赁的形式，获得了50年的使用权。“但这也同时意味着，诚和敬之后为单店项目做融资就会遇到一些困难。”梁仰㭎告诉记者，此前其实国家开发投资公司等资本方都曾经和诚和敬接触过，希望能一同将该地块买下来，但就因为产权不能转移，最终投资都卡在了这个环节上。

这时候，国企“坚硬”的抗压能力就凸显出来了。考虑到养老产业利润本来就比较薄，成本回收周期长，投资金额较大，因此，诚和敬确定了12-14年收回成本并实现8%的收益率的计划。

梁仰㭎表示，未来单店项目不排除会以消费信托甚至众筹等形式化解融资难的问题。具体而言，梁仰㭎解释称，目前，我们已经与信托公司及银行共同研发了消费信托产品，而单店项目采取消费信托的障碍就是销售渠道费用较高，比如银行需要耗费较大的人力成本为客户介绍、推荐该项目，但如果未来项目开始运营了，老人看到项目，心中有底了再去购买信托产品就会大大降低销售渠道费用，然后诚和敬将获得的资金集中起来继续投入到单店项目上来，就能形成比较良好的循环了。

不过，从长期的角度，苏海南还是建议相关部门，除了关注非营利性的养老机构外，也多重视鼓励政策在营利性养老机构层面的落地，尤其是多扶持针对中低端消费群体的营利性养老机构，让那些既去不了公办养老院，又没能力去高端养老机构，同时没条件居家养老的老人不再面临市场空白。

北京商报记者 蒋梦惟

(消息来源：北京商报头版头条)